We specialize in Comuna-land properties that sit in legal limbo, guide them through full legalization with MAG and the Registro de la Propiedad, and deliver clean titled real estate to expat buyers. End-to-end, bilingual, attorney-led. Nos especializamos en tierras comunales en limbo legal: las llevamos a través del proceso completo de legalización ante el MAG y el Registro de la Propiedad, y entregamos inmuebles titulados al comprador expatriado. Integral, bilingüe, liderado por abogados.
Whether you're an expat looking for secure Ecuadorian property or a possessor of Comuna land who wants a legitimate title, we run the full process. Ya sea un expatriado buscando propiedad segura en Ecuador, o un posesionario de tierras comunales que quiere un título legítimo, manejamos el proceso completo.
Ecuadorian law prohibits selling communal land directly. Legalization means first de-communalizing the specific parcel through MAG or the municipality — and we run all seven stages for you. La ley ecuatoriana prohíbe vender tierra comunal directamente. La legalización exige desafectar la parcela a través del MAG o el municipio — y manejamos las siete etapas por ti.
Identify parcels inside Comunas. Rule out mangrove, reserves, 60 m coastal strip. Identificar parcelas dentro de Comunas. Descartar manglar, reservas, 60 m costeros.
Verify Derecho de Posesión, Certificado de Gravámenes, no prior adjudication. Verificar Derecho de Posesión, Certificado de Gravámenes, sin adjudicación previa.
Certification of possession, non-objection, and (if needed) Asamblea General. Certificación de posesión, no objeción, y (si aplica) Asamblea General.
Licensed surveyor produces georeferenced plano in WGS84 Zone 17S. Acta de Linderos. Topógrafo licenciado realiza plano georreferenciado WGS84 Zona 17S. Acta de Linderos.
File with MAG (rural) or GAD Municipal (urban). Full expediente, declaraciones juradas, certificados. Presentar ante MAG (rural) o GAD Municipal (urbano). Expediente completo, declaraciones, certificados.
Adjudication resolution → Catastro → Registro de la Propiedad. Ownership is perfected. Resolución de adjudicación → Catastro → Registro de la Propiedad. Se perfecciona el dominio.
Escritura pública, alcabala + plusvalía, registry inscription. Keys handed over. Escritura pública, alcabala + plusvalía, inscripción registral. Entrega de llaves.
Each listing shows exactly where it sits in the legalization process. You can reserve a parcel now and we close when the title inscribes. Cada listado muestra exactamente dónde está en el proceso de legalización. Puedes reservar ahora y cerramos cuando el título se inscribe.
Sample listings shown for illustration. Real inventory updated weekly. Contact us for the live list. Listados de ejemplo para ilustración. Inventario real se actualiza semanalmente. Contáctanos para la lista en vivo.
Choose the level of involvement you need. Every package is attorney-led. Elige el nivel de involucramiento que necesites. Cada paquete está liderado por abogados.
Know exactly what you're looking at before committing a dollar. Conoce exactamente qué estás viendo antes de comprometer un dólar.
Your parcel from Derecho de Posesión to inscribed title. End-to-end. Tu parcela de Derecho de Posesión a título inscrito. Integral.
For landholders. We cover all legalization costs and only earn on sale. Para posesionarios. Cubrimos todos los costos y solo ganamos con la venta.
Pick the side that applies. We respond within 24 hours. Elige el lado que aplica. Respondemos en 24 horas.
Yes. Ecuadorian and foreign owners have the same property rights on titled land. What is NOT legal is transferring Comuna land directly — the parcel must first be legalized (that's what we do). Sí. Propietarios ecuatorianos y extranjeros tienen los mismos derechos sobre tierra titulada. Lo que NO es legal es transferir directamente tierra comunal — la parcela debe primero legalizarse (eso hacemos nosotros).
Ecuadorian law (Ley de Comunas Art. 21, LOTRTA Art. 57) prohibits notaries and property registrars from executing deeds that transfer communal land to individuals. Any "sale" of Derecho de Posesión does not transfer ownership — it's a legal null deed risk. La ley (Ley de Comunas Art. 21, LOTRTA Art. 57) prohíbe a notarios y registradores inscribir escrituras que transfieran tierra comunal a particulares. Cualquier "venta" de Derecho de Posesión no transfiere dominio — es un riesgo de escritura nula.
Median 60–180 days for MAG individual adjudication (Pathway B), 90–240 for Comuna-driven desafectación (Pathway C). Municipal urban absorption (A) varies by GAD but can close in as little as 45 days in an advanced expansion zone. Mediana 60–180 días para adjudicación individual MAG (Vía B), 90–240 para desafectación por Comuna (Vía C). Absorción urbana municipal (A) varía, puede cerrar en tan solo 45 días en zonas de expansión avanzadas.
Yes for the $500 reservation deposit. The property balance moves via bank wire into a regulated Ecuadorian escrow/fiduciary account that releases only once the escritura is inscribed in your name. This protects you — nobody gets paid before title transfer. Sí para el depósito de reserva de $500. El saldo se transfiere por wire bancario a una cuenta fiduciaria ecuatoriana regulada que libera los fondos solo cuando la escritura se inscribe a tu nombre. Esto te protege — nadie cobra antes del traspaso.
We pre-align with the Cabildo before any buyer commits. If the Assembly ultimately rejects desafectación, your reservation deposit is fully refunded and we look for an alternative parcel. Nos alineamos previamente con el Cabildo antes de que cualquier comprador se comprometa. Si la Asamblea finalmente rechaza la desafectación, tu depósito de reserva se reembolsa al 100% y buscamos una parcela alternativa.
Absolutely — we encourage it. We coordinate a guided visit, introduce you to the Cabildo if appropriate, and walk the boundaries with the licensed surveyor. Absolutamente — lo recomendamos. Coordinamos visita guiada, te presentamos al Cabildo si es adecuado, y caminamos los linderos con el topógrafo licenciado.
No — a valid passport is sufficient to sign a promesa de compraventa and an escritura pública. However, to file a petition as peticionario yourself (Pathway B), you'd need a cédula de identidad and movimiento migratorio. Most expats buy post-legalization to skip that step. No — el pasaporte es suficiente para firmar la promesa y la escritura. Sin embargo, para presentar tú mismo una petición (Vía B), necesitas cédula de identidad y movimiento migratorio. Muchos expatriados compran después de la legalización para evitar ese paso.